פעמים רבות, אדם שנפטר מוריש לילדיו דירה. ככלל, העברת בעלות על דירות בישראל מחויבת בתשלום מס שבח.
האם הורשת דירה נחשבת להעברת בעלות לעניין זה? אם לא – מתי משלמים מס שבח על מקרקעין שנמסרו בירושה, וכמה מס משלמים? התשובות לשאלות אלו הינן מורכבות ותלויות במספר גורמים. רוצים לדעת עוד? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
חיוב מס שבח
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת דירה בישראל מחויבת בתשלום מס שבח. המס עומד על 25% ומשולם עבור הרווח הנקי שלכם ממכירת הדירה. כ
ך, אם רכשתם דירה בשנת 2010 ב-1.5 מיליון שקלים ומכרתם אותה בשנת 2023 ב-3 מיליון שקלים, הרווחתם מהמכירה 1.5 מיליון שקלים ותצטרכו לשלם מס שבח בשיעור 25% מהרווח האמור.
עם זאת, כפי שציינו, החיוב במס הוא על הרווח הנקי בלבד.
מכיוון שכך, יש לחסר מהרווח את כל ההוצאות שהיו לכם שגרעו מהרווח על הדירה. נניח, למשל, שהוצאתם 50 אלף שקלים על תיווך ושירותים משפטיים ברכישה הראשונית של הדירה וסכום זהה עבור מכירתה כיום. בנוסף, התאמות אינפלציוניות למדד גורעות עוד 50 אלף שקלים מהרווח שלכם. מלבד זאת, השקעתם 150 אלף שקלים בהחלפת תשתיות הצנרת והחשמל בדירה שהיו טעונות החלפה מלאה.
במקרה זה הוצאתם 300 אלף שקלים על הדירה. סכום זה ייגרע מהרווח שלכם, כך שלעניין תשלום מס שבח לא הרווחתם 1.5 מיליון שקלים על הדירה אלא 1.2 מיליון בלבד. המס יחושב מסכום זה – כלומר 300 אלף שקלים במקום כמעט 400 אלף, אם לא היו מבוצעים הניכויים הדרושים.
דירת מגורים מזכה
כאמור, מכירה של דירת מגורים חייבת במס שבח. אולם אם דירת המגורים היא דירת מגורים מזכה, המוכר יהיה זכאי לפטור מתשלום המס. כדי שדירה תיחשב לדירת מגורים מזכה, עליה לעמוד בתנאים הבאים:
- הדירה היא דירתו היחידה של המוכר בישראל
- המוכר מחזיק בדירה לפחות שנה וחצי (18 חודשים)
- הדירה שימשה למגורים
דירה העומדת בתנאים אלו, תזכה לפטור מתשלום מס שבח. חשוב לציין שאם הדירה נמכרה ביותר מ-4.5 מיליון שקלים, המכירה תחויב במס על הרווח שנצבר מעבר לסכום זה.
מס שבח על מקרקעין שהתקבלו בירושה
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי ירושה אינה מכירה לעניין מיסוי מקרקעין. המשמעות היא שבעת קבלת דירה בירושה, הזוכה לא צריך לשלם מס רכישה על הדירה והעזבון לא מחויב בתשלום מס שבח על המכירה. עם זאת, ביום בו היורש יחליט למכור את הדירה, הוא יתחייב בתשלום מס שבח.
תשלום מס שבח על דירה מירושה
נניח את התרחיש הבא. יוסי רכש דירה בירושלים ב-700 אלף שקלים בשנת 1985. בשנת 2015 יוסי נפטר ובנו, מנשה, קיבל את הדירה בירושה.
ביום בו קיבל מנשה את הדירה, הדירה הייתה שווה 1.7 מיליון שקלים. בשנת 2023 מנשה מכר את הדירה לצד ג' ב-3.7 מיליון שקלים. כמה מס שבח יוסי יצטרך לשלם?
כזכור, בשנת 2015 יוסי ומנשה היו פטורים מתשלום מס שבח. אולם במכירה בשנת 2023, מנשה לא יתחייב בתשלום מס שבח רק על הרווח שנצבר בתקופה בה הנכס היה בבעלותו, אלא על הרווח שנצבר בכל התקופה החל משנת 1985! המשמעות היא שבסיס הרווח לא יהיה 2 מיליון שקלים, אלא 3 מיליון! מדובר בהפרש גדול למדי שיכביד על מנשה במכירת הדירה.
אם כן, מס שבח על מקרקעין שהתקבלו בירושה מחושב מהיום בו המוריש רכש את הדירה ולא מהיום בו קיבל היורש את הדירה לרשותו. המשמעות היא שמס שבח למקרקעין בירושה הינו גבוה יחסית שכן השבח נצבר לאורך שנים רבות.
פטור ממס שבח למקרקעין מירושה
סעיף 49 (ב) (5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור מתשלום מס שבח על מקרקעין שהתקבלו בירושה. לפי הסעיף, אם המוריש היה פטור ממס שבח לו הוא עצמו היה מוכר את הדירה, גם היורש יהיה פטור מתשלום המס בזמן המכירה. זאת, אף אם בבעלותו מקרקעין ודירות נוספות החייבות בתשלום מס שבח.
כדי לזכות בפטור ממס שבח על מקרקעין שעברו בירושה, יש לעמוד בכל אחד מהתנאים הבאים:
- היורש הוא צאצאו של המוריש, בן זוג של צאצא המוריש או בן זוגו של המוריש עצמו
- אם המוריש היה בחיים, הוא היה פטור מתשלום מס שבח על הדירה
- הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש בישראל
ככל שהדירה עומדת בכל אחד מהתנאים הקודמים, הרי שמכירתה פטורה ממס שבח לפי הפטור ממס שבח למקרקעין שעברו בירושה. אם נחזור לדוגמה הקודמת בה עסקנו, מדובר בפטור ששווה ליורש כ-750 אלף שקלים!
פטור לינארי ממס שבח
עד לשנת 2014, החוק פטר דירות מגורים ממס שבח אף אם הן לא היו הדירות היחידות של המוכר. היה מספיק שהדירה שימשה למגורים וכן כי לא נמכרו דירות מגורים נוספות בפרק הזמן האחרון כדי לזכות בפטור. מאז שנת 2014 הפטור בוטל, אך הוא עוד ממשיך להשפיע על תשלומי מס שבח כיום.
השבח בדירה שהייתה פטורה עד לשנת 2014, יחושב משנת 2014 והלאה בלבד. נניח שהדירה בה עסקנו בדוגמה הקודמת הייתה פטורה עד לשנת 2014 אך היא לא עומדת בתנאי הפטור החדש. מה המשמעות של הפטור הלינארי?
המשמעות של הפטור הלינארי היא שהשבח מהמכירה לא יחושב משנת 1985 אלא משנת 2014. נניח שהשווי בשנת 2014 היה זהה לשווי בשנת 2015 – 1.7 מיליון שקלים. במקרה זה, השבח על הדירה יהיה 2 מיליון שקלים בלבד, בהתאם לשבח שנצבר בין השנים 2014-2023, ולא לפי השבח שנצבר משנת 1985 ואילך.
מדובר בהנחה משמעותית ביותר עבור יורשים, המתמרצת אותם למכור את הדירה במהירות. ככל שהדירה נמכרת סמוך יותר לשנת 2014, תשלום מס השבח עבור הדירה קטן.
פטור לינארי – מס שבח מקרקעין שהתקבלו בירושה
פטור לינארי, כלומר פטור עד לשנת 2014, חל גם אם הדירה התקבלה בירושה. ככל שהמוריש היה זכאי לפטור עד לשנה זו, גם היורשים יהיו פטורים מתשלום מס על השבח שנצבר מיום רכישת הדירה ועד לשנת 2014. כך, יורשים נהנים מפטור לינארי על מס שבח למקרקעין שהועברו בירושה.
חישוב מס השבח לירושה
כפי שכבר ציינו, שיעור מס השבח נכון להיום עומד על 25%. עם זאת, לא תמיד זה היה המצב והיו שנים בהן שיעור המס היה אחר. למעשה, עד לשנת 2001, המס עמד על 50% מהשבח! החל משנת 2001 ועד לשנת 2012, המס עמד על 20% בלבד. מאז והלאה, המס הקבוע הוא של 25%.
חישוב מס שבח לדירה נעשה באופן לינארי, כלומר המס מותאם לשבח על הדירה בכל תקופה. נמשיך עם הדוגמה בה עסקנו לעיל. השבח שנצבר בשנים 1985 עד ל-2001 יחויב במס בשיעור של 50%. על השבח עד ל-2012 ישלם המוכר 20% מס בלבד ועל יתרת השבח ישלם 25%.
מבולבלים מכל המספרים? תשמחו לדעת שלא רק שתוכלו להסתייע בעורכי דין מהתחום לצורך החישובים, אלא גם שביכולתכם להשתמש במחשבונים באתר רשות המיסים. מלאו את פרטי העסקה במחשבונים והמחשבונים יעריכו מה יהיה חיוב המס הצפוי.
חישוב לינארי למקרקעין מירושה
גם אם קיבלתם את המקרקעין בירושה, תשלמו עליהם מס שבח לינארי. כלומר, תשלום המס יחולק לפי תקופות ותשלמו על כל תקופה לפי שיעור המס באותם ימים. למעשה, החישוב הלינארי רלוונטי במיוחד לירושות, שם דירות מוחזקות שנים אחורה מה שמקשה מאוד על חישוב המס.
לסיכום
לסיכום, אין חיוב במס שבח על מקרקעין שהתקבלו בירושה בעת קבלת המקרקעין, אולם היורש יחויב במס כאשר הוא ירצה למכור את הדירה.
זאת, אלא אם כן הדירה הייתה דירת מגורים מזכה עבור המוריש. במקרים בהם הדירה אינה דירת מגורים מזכה, יכול להינתן פטור לינארי ממס שבח ואף חישוב המס עצמו יהיה חישוב לינארי.
עקראוי את מזרחי ושות'
קיבלתם דירה בירושה? רוצים להימנע מתשלומי מס שבח מיותרים? אנו במשרד עקראוי את מזרחי ושות' נשמח לסייע לכם. המשרד מתמחה בדיני הירושה על כל הכרוך בהם. עורכי הדין במשרד בעלי ניסיון רב שנים בתחום ויעניקו לכם שירותי ייעוץ וייצוג משפטי מקצה לקצה, תוך מתן דגש לצרכים האישיים של כל לקוח והאינטרסים החשובים לו.
